Obiettivi e scadenze della Direttiva Case Green coinvolgono i condomini nella transizione energetica del patrimonio edilizio, anche nel Lazio. 

La transizione energetica degli edifici è entrata in una nuova fase. Con la Direttiva UE 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia, conosciuta come Direttiva “Case Green”, l’Unione europea ha definito un percorso progressivo verso un patrimonio edilizio più efficiente e decarbonizzato entro il 2050. Non si tratta, però, di un semplice calendario di obblighi uguali per ogni abitazione: la direttiva affida agli Stati membri il compito di costruire una strategia nazionale di riqualificazione, individuando priorità, strumenti finanziari e modalità di intervento. 

Per il Lazio, questa evoluzione assume un’importanza particolare. Il patrimonio edilizio della regione presenta caratteristiche molto variegate, dai grandi condomini delle aree urbane agli edifici dei centri storici, fino alle abitazioni delle zone costiere e interne. La sfida sarà quindi trasformare gli obiettivi europei in una strategia concreta, capace di tenere conto delle caratteristiche degli edifici, del clima, dei costi e delle esigenze dei residenti. 

Cosa prevede davvero la Direttiva Case Green 

Il primo punto da chiarire riguarda la natura della Direttiva UE “Case Green”. La normativa europea non stabilisce che ogni proprietario debba necessariamente portare la propria abitazione a una determinata classe energetica entro il 2030. L’obiettivo riguarda piuttosto il miglioramento complessivo del parco edilizio nazionale. 

Per gli edifici residenziali, gli Stati membri dovranno assicurare che il consumo medio di energia primaria dell’intero patrimonio abitativo diminuisca almeno del 16% entro il 2030 rispetto al 2020 e del 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% della riduzione prevista dovrà essere ottenuto intervenendo sul 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori. 

Il traguardo finale è ancora più ambizioso: accompagnare progressivamente il patrimonio immobiliare europeo verso edifici a emissioni zero entro il 2050. La direttiva introduce inoltre il concetto di ristrutturazione profonda, cioè un intervento capace di migliorare in modo significativo le prestazioni dell’edificio, eventualmente anche attraverso più fasi successive. Questo significa che la transizione dovrà essere programmata. E proprio la programmazione rappresenta uno degli aspetti più importanti per il Lazio. 

Dal quadro europeo alla mappa della transizione nel Lazio 

La direttiva europea richiede agli Stati membri di predisporre un Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, destinato a diventare lo strumento strategico per accompagnare la trasformazione del patrimonio immobiliare fino al 2050. Il piano deve comprendere una fotografia del patrimonio edilizio, una roadmap con obiettivi per il 2030, il 2040 e il 2050, le politiche previste e una stima del fabbisogno di investimenti e delle relative fonti di finanziamento. 

Il 2026 rappresenta quindi un anno importante: la Commissione europea sta esaminando i primi piani nazionali e la versione definitiva dei piani dovrà essere presentata entro il 31 dicembre 2026. 

Per il Lazio, la vera “mappa” della transizione dovrà partire dalla conoscenza del patrimonio esistente. I dati sugli Attestati di Prestazione Energetica (APE) costituiscono uno degli strumenti fondamentali per comprendere la distribuzione delle prestazioni energetiche degli edifici. Il sistema APE-Lazio permette infatti di elaborare statistiche per classe energetica, provincia, anno e tipologia degli edifici. 

Una lettura territoriale di questi dati può aiutare a individuare le aree e le tipologie edilizie sulle quali concentrare prioritariamente gli interventi. 

Il ruolo dei condomini nella riqualificazione energetica 

Nel Lazio, e soprattutto nelle aree urbane, una parte significativa della sfida riguarda gli edifici condominiali. La riqualificazione di un condominio è infatti più complessa rispetto a quella di una singola abitazione: involucro, impianti centralizzati, coperture, facciate e parti comuni richiedono decisioni coordinate e una programmazione condivisa. 

Il ruolo dell’amministratore di condominio diventa quindi sempre più strategico. L’amministratore non è il soggetto chiamato a progettare gli interventi, ma può favorire il processo mettendo in condizione l’assemblea di assumere decisioni consapevoli, coordinando i professionisti e mantenendo sotto controllo gli aspetti amministrativi e gestionali. 

Una strategia efficace dovrebbe partire da una diagnosi dell’edificio, evitando interventi isolati che migliorino soltanto un singolo elemento senza considerare il comportamento complessivo del sistema edificio-impianto. L’obiettivo è individuare una sequenza di lavori coerente con le caratteristiche dell’immobile e con le disponibilità economiche dei condòmini. 

Tra le possibili aree di intervento rientrano l’isolamento dell’involucro, la riqualificazione degli impianti, l’installazione di sistemi di regolazione e controllo, l’integrazione delle fonti rinnovabili e il miglioramento della gestione dei consumi. 

Un patrimonio edilizio da conoscere prima di intervenire 

La riqualificazione energetica non può essere affrontata con una soluzione standard valida per tutti gli edifici. Nel Lazio convivono condizioni climatiche, tipologie costruttive e periodi di edificazione differenti. 

Un condominio costruito nel secondo dopoguerra, ad esempio, può presentare problematiche molto diverse da quelle di un edificio più recente o di un immobile situato in un centro storico. Anche l’esposizione, la presenza di superfici vetrate, la qualità dell’involucro e il sistema di climatizzazione possono modificare radicalmente le priorità. 

Per questo la mappatura energetica del patrimonio edilizio deve diventare uno strumento di pianificazione. Il SIAPE, il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica gestito da ENEA, raccoglie milioni di APE e consente di analizzare i dati anche su base territoriale. 

Nel Lazio esiste inoltre APE-Lazio, il sistema regionale dedicato alla trasmissione e gestione degli attestati di prestazione energetica. La Regione ha aggiornato nel 2025 il quadro regolamentare relativo al funzionamento del sistema informativo APE Lazio. 

Questi strumenti diventano particolarmente importanti in vista di una politica di riqualificazione basata non soltanto sulla quantità degli interventi, ma sulla loro efficacia. 

Roma come laboratorio della transizione 

La dimensione della sfida emerge con particolare evidenza nella Capitale. Uno studio ENEA del 2026 sulla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare di Roma Capitale ha stimato un potenziale risparmio del 20% sui consumi energetici del patrimonio residenziale romano. 

L’analisi ha evidenziato in particolare la rilevanza dei grandi condomini costruiti nel secondo dopoguerra e fino agli anni Settanta, individuando oltre 40.000 grandi condomini con basse prestazioni energetiche, per circa 600.000 alloggi. Lo studio sottolinea inoltre l’importanza di intervenire nelle situazioni caratterizzate da maggiore vulnerabilità energetica e sociale. 

Il dato è significativo perché dimostra come la riqualificazione energetica possa essere contemporaneamente una politica ambientale, economica e sociale. Ridurre i consumi significa infatti diminuire le emissioni, ma anche migliorare il comfort abitativo e contenere, nel medio periodo, l’incidenza dei costi energetici. 

Riqualificare significa programmare 

Per i condomini la parola chiave dei prossimi anni sarà programmazione. La Direttiva “Case Green” rende sempre più importante ragionare sull’edificio nel suo complesso e su un orizzonte temporale di medio-lungo periodo. 

Non sempre sarà possibile realizzare immediatamente una ristrutturazione profonda. In questi casi può essere utile costruire una strategia per fasi: prima gli interventi sull’involucro più urgenti, poi l’efficientamento degli impianti, successivamente l’integrazione delle fonti rinnovabili e dei sistemi di monitoraggio. 

La stessa direttiva europea contempla il concetto di passaporto di ristrutturazione, inteso come una tabella di marcia personalizzata per accompagnare un determinato edificio verso una riqualificazione profonda attraverso un numero definito di fasi. 

Per l’amministratore significa poter assumere un ruolo sempre più orientato alla pianificazione: raccogliere informazioni, promuovere valutazioni tecniche, facilitare il confronto tra condòmini e monitorare nel tempo gli interventi approvati. 

Efficienza energetica, comfort e valore dell’immobile 

La transizione energetica non deve essere considerata soltanto come una risposta agli obiettivi europei. Un edificio più efficiente può offrire vantaggi concreti anche sotto il profilo del comfort e della qualità dell’abitare. 

Una migliore coibentazione può ridurre le dispersioni invernali e limitare il surriscaldamento estivo; impianti più efficienti possono contenere i consumi; sistemi di monitoraggio possono aiutare a individuare sprechi e anomalie. La Direttiva EPBD, inoltre, richiama l’importanza della qualità dell’ambiente interno, dell’adattamento ai cambiamenti climatici, della sicurezza e dell’accessibilità nell’ambito delle ristrutturazioni importanti. 

Per il patrimonio condominiale del Lazio questo approccio può rappresentare un’opportunità per superare una visione limitata alla singola opera e costruire una vera strategia di riqualificazione integrata.